2013年，上海市中心城市综合体如雨后春笋般崛起。
由购物中心领军者新鸿基打造的环贸iapm、由专业市场转型的月星超级购物航母环球港、南京西路“金五星”规划重要组成部分嘉里中心等市中心城市综合体的重磅亮相，让上海市中心商业地产再次出发，进入新的起点，攀越新的高度。
“今年开业的嘉里中心和环贸iapm，对整个南京西路商圈和淮海路商圈的影响巨大。因为有了嘉里中心的入驻，南京西路商圈‘金五星’格局已基本集结到位，而环贸iapm则让淮海中路商圈零售业态整体升级。”RET睿意德行政总裁陆逢兆在采访中对记者表示。
目前在中国，多数城市综合体的交通、文化、展览功能被压缩到了最小程度。而城市综合体本应是城市发展的助推器，带动其他地产项目（如住宅）的发展。但在中国，这一关系却被颠倒过来。
业内专家认为，城市综合体可以将多种城市生活空间进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。更重要的一点是，城市综合体规模庞大，功能复合，因此必须持有经营，这就要求开发商有雄厚的资本实力和丰富的运营经验。
淮海路商圈阵痛缓解
早报记者调查发现，淮海路在近两年来，随着芭比旗舰店、Me&City旗舰店、第一百货、万得城等接二连三地撤离或关店，这条老牌商业街显得格外落寞。据悉，2.2公里长的淮海中路，曾遭遇十几家店铺同时关门或易主的窘境。
“以往淮海路商圈所谓的综合体都是简单的写字楼加商业底商的拼凑，很难构成一种一站式综合体的气氛，而不是作为一个独立的商业来运营，也很难满足现在人们对一站式城市综合体的需求。”RET睿意德行政总裁陆逢兆认为，向世界级商业体转型，是摆在淮海路商圈面前最严峻的问题。
“一般来说，香港的开发商在初期的投入上都是比较大的，看得也更为长远，这样也给很多品牌信心，很多国际品牌和中高端品牌都会首选这样的城市综合体。”陆逢兆表示，新近淮海路商圈的环贸iapm可以说是缓解淮海路商圈阵痛的“一剂良药”，该项目无论从定位、独立运营的大规模商场，以及未来配套的写字楼与住宅，都符合了国际级商业综合体的标准。
新鸿基地产租务部总经理冯秀炎对早报记者表示，环贸iapm商场无论从设计、品牌组合还是营运模式上都有自己的独到之处，呈现出个性化的优质生活体验。新鸿基集团把香港iapm商场的成功潮流商场营运模式引进上海，配合本地高端生活文化，并根据上海消费者的习惯、需要、相应配套等，在营业时间及营销模式上作出调整， “延时营业”概念开创了沪上“夜行商场”先河。
“集团一直非常看好内地消费情况，对内地的投资有长远的目标。近年来在内地积极开拓市场，借鉴新鸿基地产在香港打造大型商业综合体的成功经验，致力构筑地标性综合商业项目，打造一站式潮流、时尚、娱乐及社交分享的生活理念。”冯秀炎表示。
“环贸iapm带着前所未有的品牌、体验和文化进驻淮海路商圈后，周边的百盛、巴黎春天等老百货正在‘被迫升级’。”陆逢兆坦言。
南京西路“金五星”集结到位
一个真正意义上的城市综合体，对一个区域，甚至整个城市的发展都起到了至关重要的作用。纵观世界知名的城市综合体项目，无论是香港IFC和九龙站上盖项目，还是东京六本木新城，都在提供都市生活便利的同时，促进了整个城市经济、文化、娱乐方式的转变，成为了城市的名片。
“以往，南京西路的城市综合体项目，人们的聚焦都在恒隆、梅龙镇和中信泰富金三角，以及静安寺的久光百货上，中间有一个隔断，嘉里中心的开业把整个南京西路商务区串联起来了，也给整条商务线带来互补和竞争的效应。”陆逢兆表示。
早报记者调查发现，嘉里是一个大体量的综合体，本身有酒店、写字楼和商场，目前在南京西路中段的黄金位置，用酒店和写字楼来养高端商场，高端商场的人流又反哺酒店和写字楼，这是一个相辅相成的关系，也是市中心综合体未来的趋势。静安嘉里中心是静安区首个大规模城市综合体。它的建成运营，意味着静安寺商圈“金五星”集结到位。根据规划，南京西路自铜仁路以东以高档商业为主，以“梅恒泰”金三角为代表，往西则更偏重商务功能，载体就是包括会德丰、越洋广场等在内的“金五星”。而后者正逐步成为该区集聚服务经济的重要载体。
静安嘉里中心营运副总经理钱思玮指出，“升级后”的嘉里中心，其商业面积已超过久光，融合购物、餐饮、精品超市、影院和众多生活服务设施。项目还配套有1340个停车位，为浦西之最。
戴德梁行华东区商铺部主管韦泽铭表示，未来，新增供应商业项目更注重人群与商业的互动及感受，对品质商户的争夺更为激烈。商业概念也趋于创新与复合，主打商业、旅游、文化及夜间等消费新概念的商业综合体逐渐兴起。
中国近年来的迅速发展受到全球瞩目，国家经济的增强及人均消费的提高使国内外投资者对中国商业市场保持乐观。此前，DTZ戴德梁行相关研究也表明中国商业地产将进入黄金十年。
平均出租率94%
数据显示，目前市中心商圈的平均出租率达到了94%，其中徐家汇、陆家嘴、南京东路的出租率更是高达99.4%、98.5%，97.2%，可谓一铺难求。
上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦表示，商场租金的高低受该项目本身档次以及得房率等各方因素影响。而环贸iapm和嘉里中心并没有和商圈内其他商场租金拉开足够大的差距，一方面开业初期需要维持足够品牌入驻，保证商场人气，另一方面，商场对引进品牌和零售业态有严格规定，价格对不同业态之间租金也会有较大差别。为了提高商场档次，在引入一线品牌甚至在租金上给予优惠。
将在核心商区开店作为中国市场战略的一部分，利用核心商业街的人气镀金，用单店的亏钱整体起到树立和拉动品牌形象的作用。
最高租金单价可达75元
RET睿意德数据显示，截至2013年第二季度，淮海中路商圈购物中心空置率6%，租金在40-60元/平方米/天。南京西路商圈购物中心空置率8%，租金是45元-75元/平方米/天。
RET睿意德商业服务部董事陈丽琳对早报记者表示，由于淮海路商圈和南京路商圈未来都是优质项目上市，所以肯定会带动租金上升。淮海路商圈到2015年共有23万平方米的供应量，主要供应量来自环贸广场和大上海时代广场即将开业的连卡佛。截至2013年第二季度统计，南京西路商圈到2015年共有15万平方米的供应量，主要供应量来自1788国际中心、静安交通枢纽项目、静安嘉里中心、太古大中里以及恒基688项目。未来两三年南京西路东西两段供应量有所增加，中段梅恒泰稳步发展，逐步升级调整。整体租金情况稳步增长，呈现平稳上升趋势。空置率情况控制在在5%-8%间，预计2016年大中里项目面世后，空置率会有小幅上升。档次方面将从过去中段高端向东西两翼升级平衡发展靠拢。核心商圈的租金高得令人咋舌，但却“好女不愁嫁”。
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新购物中心周边业主频繁跳价
从商业价值的角度上来说，优秀的城市综合体不但使自己的地块价值提高，同时也会带动整个周边土地、住宅综合价值的提高。而更重要的一点是，成功的城市综合体已使一个区域的发展得到质的提升，使一个地区的文化氛围和精神内涵得到充实。
记者近日调查得知，随着环贸iapm、静安嘉里中心的正式开业，其周边二手房业主跳价频现。
淮海中路几乎都以商业项目为主, 上海中原地产研究咨询部调查显示，目前在环贸iapm周边只有东方巴黎一个项目，售价在5.5万-6万元/平方米，受环贸iapm开业影响,该项目目前售价比7、8月份上涨3%左右，但由于房源稀缺，其交易量也不大。
在静安嘉里中心周边，目前相对热销的二手房项目有南阳大楼、云和花园、华业公寓等。
由于户型以及房龄关系，价格跨度从5万到10万元不等。南阳大楼单价约5万元，云和花园约6万元/平方米。随着静安嘉里中心的逐步开业，这些小区7、8月份开始业主有跳价现象，以南阳大楼为例，一套50平方米左右的小户型目前普遍挂牌价在300万元左右，相比之前跳价幅度在10万元左右。
在月星环球港周边，9月二手房成交价在2.9万-3.1万元/平方米，比8月上涨5%左右。热销小区有长风二村单价3万元/平方米，由于月星环球港开业时正值楼市淡季，开业前后涨幅并不明显。目前周边新盘仅有大华清水湾花园，7月价格为55494元/平方米，相反受到成交楼层和户型影响，8月价格反而会下降到53274元/平方米。
观点
传统商场将与电商形成互补
近年来，随着互联网快速发展，电子商务平台顺势而起，成为传统商场面前最大的“拦路虎”。仲量联行研究报告显示，到2020年，中国电子商务市场规模有望达到1万亿美元，成为超越美国的全球最大电子商务市场，因此，低端散售型购物中心面临优胜劣汰的挑战。
此背景下，传统商场如何应对挑战，寻找新的出发点成为当务之急。对此，RET睿意德行政总裁陆逢兆指出，提升商业设计水准、增加体验式消费、完成线上线下联动会是传统商场较为合理的应对方式。
在陆逢兆分析道，以往餐饮业在商场里的比重并不高，但如今其占比情况有了很大程度的提升，这正是因为电商所展现的价格优势令中低端零售实体店难以生存所致。
“这就需要商场增加体验式消费的比重。”陆逢兆举例，类似K11就在商场外观上采用多种主题式设计，此举能够引发购物者的消费热情，另外，该商场内部开辟的艺术展区同样属于体验式的一种，会因为不同的会展形式创造人流，进而提升商场人气。
陆逢兆坚信原本存在强烈竞争关系的电商与传统商场之间是能够形成良性互补的。他告诉记者，电商的优势在于价格以及丰富的产品形态，但对于高端定位的商场而言产生的冲击力度十分有限，其原因是高端消费品的一对一、面对面服务同样是其产品的附属价值，消费者在购买此类产品时同样希望得到更为优质的服务，比如产品说明、个性化分析等。因此，电子商务完全可以成为此类商店的附属平台，旨在网上进行简单的产品介绍，并告知消费者可到指定商场进行消费体验。
此外，陆逢兆坦言，并不是所有的商场都能够走高端路线，毕竟这与项目所处的地理位置以及辐射范围内的消费人群属性息息相关，但即便是中低端商场同样可以连线电商平台，使其成为自身的一种助力。他强调，通过增设更多品牌化主题以及餐饮、娱乐、布展、团队聚会等功能，并最终与电商平台形成联动，依旧能够吸引消费人群。
原文来自《东方早报》。